Comment calculer si un investissement locatif est rentable ?

Vous devez préparer le terrain comme un chef de projet qui élabore une stratégie commerciale avant de vous lancer dans un investissement immobilier. Les investisseurs peuvent se faire une bonne idée de la rentabilité de leur investissement immobilier en utilisant le calcul de la rentabilité. Comment dois-je m’y prendre ? Laissez-nous vous l’expliquer.

Investissement immobilier: sport national 

Selon une étude réalisée au printemps 2021 par Poll&Roll pour Mastéos, l’investissement immobilier sur le littoral est la localisation préférée des Français. Moins de dix pour cent des capteurs ont franchi le cap, mais plus de quarante pour cent suivent la situation de près. Pour les Français, la valeur de la pierre, valeur refuge en temps de crise comme la crise sanitaire actuelle, dépasse largement celle de la bourse. Investir dans l’immobilier est rassurant en raison de la faible fréquence des baisses de prix et de l’appréciation constante de sa valeur dans le temps : +7,7% au niveau national sur la dernière décennie dans l’ancien selon l’indice Meilleurs Agents – Les Echos !

Rentabilité locative: c’est quoi ?

Savoir si votre emplacement peut vous rapporter un bénéfice dépend d’un certain nombre de facteurs, dont le prix d’achat de l’immeuble, le loyer que vous pouvez demander et les dépenses qui découlent de la location de l’espace. Le calcul de la rentabilité est une mesure qui aide les propriétaires à évaluer l’efficacité de leurs investissements et la probabilité d’un rendement futur. Le concept de « rendement locatif », qu’il est essentiel de prendre en compte lorsqu’on investit dans un bien immobilier dans le but de le louer, est également abordé. Cet indicateur compare le revenu locatif attendu d’un bien immobilier à son prix d’achat afin de déterminer la rentabilité de l’investissement. Le résultat vous indique le pourcentage de rendement annuel et le bénéfice brut ou net que votre investissement peut générer. Cependant, cela ne tient pas compte de la possibilité de profiter d’une augmentation de la valeur du bien lors de sa revente – une autre source importante de profit d’un investissement immobilier, en particulier sur des marchés très concurrentiels comme celui de Paris, où le rendement est généralement plus faible mais où le résultat sur le prix de vente est plus intéressant.

Facteurs influençant la rentabilité de l’immobilier

De multiples facteurs doivent être pris en compte afin de déterminer le potentiel de revenu net d’un bien immobilier.

  • les coûts de financement, qui peuvent inclure les frais de notaire, les intérêts des prêts, l’assurance emprunteur et les frais de garantie ;
  • la fiscalité, y compris le paiement annuel de l’impôt foncier et la retenue de l’impôt sur le revenu ;
  • les polices d’assurance qui comprennent à la fois l’assurance des biens inoccupés et l’assurance du locataire ;
  • les frais liés à la gestion, y compris ceux liés à la gestion localisée ;
  • Les frais d’entretien constituent une dépense supplémentaire qui doit être couverte par le locataire. Le propriétaire est responsable de la facture des réparations majeures, comme une nouvelle chaudière.
  • La partie des dépenses communes qui n’est pas récupérée est affectée à des choses comme les améliorations apportées à l’immeuble pour en augmenter la valeur marchande.
  • les projets qui peuvent être entrepris ;
  • les loyers sur une base mensuelle.
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Détermination du rendement locatif brut

Les propriétaires peuvent se faire une idée de leur investissement local et voir comment il se situe par rapport aux autres en calculant le rendement brut. La formule de calcul est assez facile à retenir : (loyer mensuel multiplié par 12) * 100 / prix d’achat du bien plus frais de clôture. Ce calcul rapide vous donnera le revenu locatif brut d’un bien en pourcentage. Par exemple, si vous souhaitez acheter un appartement pour 100 000 € et que votre loyer mensuel fixe est de 700 €, vous ferez le calcul suivant : 700 € x 12 mois = 8 400 € x 100 000 € / 100 000 € = 8,4 %.

Étant donné que ce chiffre varie en fonction de l’endroit où se trouve le bien, le rendement locatif brut est un concept crucial à garder à l’esprit. En effet, ce pourcentage varie selon les villes et les quartiers d’habitation. Le rendement locatif moyen est estimé à 3,5 % à Paris, mais il peut atteindre 10 % dans d’autres villes. Les loyers d’un bien parisien pourraient rapporter 3,5 % de l’investissement par an (soit 3 500 € sur un investissement initial de 100 000 €).

Détermination du rendement locatif net

Le calcul du bénéfice net locatif fournit des résultats plus précis que le chiffre du revenu brut. En effet, cette formule vous propose d’ajouter divers détails, tels que les charges et les impôts cumulés, pour déterminer la rentabilité propre de votre investissement immobilier. La formule de base est la suivante : (somme des loyers multipliée par 12 mois) multipliée par 100 moins les éventuels frais de déménagement et divisée par le prix d’achat.

Si vous souhaitez acheter un bien immobilier pour 100 000 € et fournir un loyer de 700 € par mois, vous devrez multiplier ces chiffres par 12 pour obtenir le loyer annuel de 8 400 €, duquel vous devrez déduire les autres dépenses, notamment la taxe foncière, les frais de copropriété, l’assurance et la gestion du bien. Si vous supposez que tous vos frais s’élèvent à 2 000 €, votre calcul sera le suivant : 8 400 € moins 2 000 € multiplié par 100 % de 100 000 €, soit 6,4 %. Avec ce scénario, le rendement locatif net de votre propriété passera à 6,4 %.

Une gestion efficace des emplacements a-t-elle un impact négatif sur le rendement locatif ?

Dans le domaine de l’immobilier, le terme « gestion immobilière » désigne l’ensemble des tâches liées à l’entretien d’un bien loué. Le propriétaire peut faire appel à une société de gestion immobilière pour s’occuper de toutes ces tâches fastidieuses à sa place, mais cela augmentera les frais d’exploitation et donc diminuera les revenus locatifs. Cependant, dans notre formule de calcul des revenus locatifs, les frais de gestion ne sont pas toujours soustraits. La présence d’un professionnel qualifié peut augmenter le potentiel de revenu locatif à long terme de la propriété en atténuant les risques tels que l’inoccupation et la détérioration. Ils sont également déductibles du revenu d’entreprise.

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