Le rendement locatif, point central de toutes les conversations liées à l’immobilier, est un indicateur de performance crucial. Ce qui constitue un bon rendement pour un investissement local est un indicateur qui revient souvent.
La réponse, comme c’est souvent le cas lorsqu’on envisage un investissement axé sur la géographie, est que… cela dépend. Pas de la météo ou de ce que vous lisez sur Internet, mais de vos projets.
Il n’existe pas de règle générale ou de série uniforme de chiffres qui régissent la valeur de votre rendement localisé. Néanmoins, il existe un consensus sur un ensemble de meilleures pratiques et de lignes directrices fondamentales sur la façon dont cette métrique doit être utilisée.
Pour être clair, le rendement annoncé n’est pas l’objectif final ; il est plutôt généralement admis qu’un bon rendement locatif se situe entre 5 et 10 %, en fonction de vos objectifs financiers.
Un rendement localisé optimal est un rendement financier qui vous aide à atteindre vos objectifs
Une estimation précise de ses rendements attendus permet d’y parvenir. Cependant, il ne faut pas laisser une fixation sur ce chiffre compromettre la qualité de son investissement. Le meilleur rendement est celui qui vous aide à atteindre vos objectifs d’investissement avec le moins de risque possible et le moins d’argent à retirer de votre épargne.
Lorsque vous décidez où investir dans l’immobilier, il est préférable d’acheter un bien qui affiche un rendement de 6 % et qui est occupé toute l’année plutôt qu’un bien qui promet un rendement de 12 % mais qui est difficile à louer.
Si vous souhaitez acheter une maison à Lyon dans l’espoir de la revendre avec un bénéfice au bout de 10 ans, et que vous êtes prêt à mettre 200 € par mois de côté pour atteindre cet objectif, vous devez viser le rendement locatif qui vous permettra d’y arriver, ou du moins de réduire votre dépense mensuelle.
Si, au contraire, vous souhaitez investir dans un bien immobilier à rendement à Roubaix avec l’intention de générer 100 euros de cash-flow par mois, vous devez viser un chiffre plus élevé pour le rendement de votre location, et pourquoi pas le dépasser. Tout se résume à trouver le bon équilibre.
Existe-t-il un « taux idéal » pour les rendements ?
Le rendement locatif n’est qu’un des nombreux indicateurs qui peuvent vous aider à prédire le succès futur d’un investissement. Nous avons longuement parlé de la manière d’utiliser les pourcentages pour estimer le rendement annuel de votre investissement, un sujet que nous avons déjà abordé à plusieurs reprises.
Pour rappel, la marge brute peut être calculée en divisant le loyer annuel par le coût du bien et des éventuelles réparations nécessaires. Cet indicateur primaire vous permet d’abord de faire une large distinction entre les éléments qui méritent votre attention et ceux que vous pouvez ignorer sans risque.
Le taux de rendement annuel d’un investissement, exprimé en pourcentage, est connu sous le nom de « rendement locatif »
Un calcul plus fin du rendement est obtenu en divisant les loyers annuels (après déduction des frais et des taxes) par le prix d’achat du bien, auquel on ajoute les réparations nécessaires, le mobilier (si la location est meublée) et les frais accessoires (tels que les frais de gestion, les frais d’agence, les frais de notaire, les frais bancaires et les taxes de sécurité sociale).
Enfin, le revenu après impôt ou « net-net » vous permet d’affiner l’indicateur final en tenant compte de l’impact de votre système fiscal local. Votre situation personnelle, par exemple le système fiscal que vous choisissez et le fait qu’il vous accorde ou non des avantages fiscaux tels que des taux d’imposition réduits, jouera également un rôle dans le calcul du coût de localisation.
Vous avez probablement lu que si vous voulez que votre bien immobilier s’autofinance, vous devez viser un rendement brut de 8 à 10 %. Dans la plupart des cas, le rendement net d’un tel investissement est suffisant pour couvrir tous les coûts, et même fournir un flux de trésorerie positif.
Ce chiffre est utile comme point de départ pour une étude plus approfondie, mais il ne s’agit pas d’une formule magique. Le rendement net (ou net-net, si vous êtes à l’aise avec ces sujets) vous donnera une idée plus précise du potentiel du bien et de son cash-flow, et il peut être utile lors de la compilation d’une liste d’immeubles souhaitables pour en exclure ou en inclure certains.
Evitez les prévisions trop optimistes en basant vos calculs sur les revenus réels des loyers perçus sur 11 mois
Vous devez néanmoins procéder avec prudence et éviter de faire des hypothèses trop optimistes. Vous devez inclure un mois de vacances par an (ou plus, en fonction de votre ville d’investissement) et calculer la rentabilité avec seulement 11 mois d’occupation. Après tout, les indicateurs ne sont que des prévisions dont la précision dépend de vos estimations.
Quel rendement pour quels objectifs ?
Pour devenir autonome avec un revenu annuel brut de 8 %, il faut investir sans risque pendant un quart de siècle en gérant soigneusement l’occupation de votre propriété, les coûts connexes et les vacances. Cela peut signifier faire des choses comme l’entretien et les réparations vous-même au lieu d’engager une société de gestion immobilière pour le faire à votre place, ou ne pas engager de société de gestion immobilière du tout.
Tous les investisseurs ne sont pas intéressés par l’autofinancement, et ceux qui le sont ne peuvent souvent pas y prétendre en raison de leur historique de crédit et d’autres facteurs. Lorsqu’on effectue un investissement à long terme, on est prêt à sacrifier certaines dépenses discrétionnaires chaque mois en échange d’une augmentation future de la valeur ; en effet, on considère la rentabilité à long terme de l’investissement plutôt que de se concentrer uniquement sur ses entrées et sorties annuelles.
Le revenu réel que vous tirez d’un bien immobilier peut différer du revenu brut annoncé en raison de facteurs tels que les conditions de financement, le montant de votre apport personnel, la durée du prêt et votre situation personnelle et financière.
Tout comme l’emplacement de votre entreprise est crucial pour sa réussite, l’emplacement de votre investissement immobilier l’est également. Si vous êtes l’heureux propriétaire d’un bien immobilier sensible à l’emplacement dans une ville de 300 habitants, vous pouvez compter sur un retour sur investissement brut à deux chiffres, mais vous aurez du mal à trouver des locataires. Vous risquez de vous sentir vidé émotionnellement après avoir parcouru le web.
Les rendements bruts à deux chiffres ont tendance à se regrouper dans les régions et les villes moins dynamiques
Si, en revanche, votre bien est situé au cœur de Lyon, vous devrez fournir un effort financier important chaque mois, mais vous n’aurez aucun mal à trouver des locataires tout au long de l’année, et ce sans même tenir compte de la plus-value que connaîtra votre bien lorsque vous le vendrez éventuellement.
Il est facile de simplifier à l’extrême, mais vous comprenez l’idée : l’endroit où vous placez votre argent dans l’immobilier a autant d’impact que l’endroit où vous vivez, l’animation du quartier, le dynamisme de la ville et la compétitivité du marché. Le bât frappe là où il fait le plus mal : les rendements bruts à deux chiffres ont tendance à se concentrer dans les territoires et les villes moins dynamiques, où le risque de localisation est élevé et la demande faible.
Cela ne veut pas dire que les villes moyennes ne peuvent pas offrir des rendements à deux chiffres, car elles le font souvent, et ce avec un profil de risque plus faible et un rendement de base plus élevé. C’est là que votre aide est la plus nécessaire.
Obtenez le rendement régional optimal pour votre projet d’investissement
Que votre objectif soit de générer des revenus rapidement ou d’adopter une approche à long terme pour constituer un patrimoine, vous devez vous fixer un objectif de revenu annuel minimum basé sur la région et vous efforcer de l’atteindre ou de le dépasser chaque année.
Il ne tient qu’à vous de le faire progresser dans les rangs. En tant qu’investisseur en immobilier commercial, vous avez accès à une grande variété d’outils, des options de construction et de financement à la planification fiscale stratégique, qui peuvent tous influencer votre taux de rendement attendu.
La qualité de votre investissement est cruciale ; un bâtiment accueillant, bien entretenu et situé dans une zone prospère a plus de chances d’être occupé de façon régulière. De plus, vous aurez une certaine marge de manœuvre dans vos négociations de loyer.
Le marché de l’immobilier n’est pas follement porteur, mais il est suffisamment bon pour prévoir des bénéfices modestes. Il est de plus en plus important d’inclure l’indexation des loyers dans le calcul de la rentabilité d’un bien immobilier.
Cependant, au-delà de la qualité du bien, c’est la capacité à appréhender les points de retour qui sépare un bon investissement d’un mauvais projet immobilier. Par exemple, en LMNP, vous pouvez avoir intérêt à combiner les deux tableaux en transformant un T2 en T3.
Le premier et le plus évident est l’augmentation du loyer causée par la chambre supplémentaire, qui répartit le risque de localisation sur un plus grand nombre de personnes. Vous pouvez louer trois chambres à 350 € chacune au lieu de deux à 400 €. Si les locations saisonnières et les recettes des ventes sont des bonus appréciables, le véritable attrait de ce type de propriété réside dans le loyer supplémentaire qu’il rapporte. C’est d’autant plus vrai que les villes étudiantes ont l’habitude que les colocations se remplissent d’elles-mêmes.
Le second fait référence aux activités de la chambre, pour le plus grand bien. Ils peuvent être financés au moment de l’achat avec des conditions bancaires favorables et peuvent être amortis fiscalement s’ils sont loués à un LMNP (un locataire non professionnel). L’amélioration de votre facture fiscale que les travaux peuvent procurer n’est pas négligeable (et sur votre rendement net-net).
Ces travaux peuvent aussi être l’occasion de mettre en place un différentiel de remboursement et quelques mois de » rente immobilière « , mais c’est un sujet qui mérite une explication à part entière.
Du rendement de l’investissement immobilier à la rentabilité locative
Il est clair que, que l’on cherche à réduire l’épargne ou à augmenter le cash-flow, obtenir des rendements supérieurs à la moyenne de la ville est un objectif tenable avec un peu d’ingéniosité et de travail de la part de l’investisseur, tant au niveau des travaux à réaliser que du financement.
Le problème des ratios de rentabilité est qu’ils ne donnent qu’un aperçu des flux de trésorerie entrants et sortants pour une seule année, qu’ils soient calculés en chiffres bruts ou nets. Il n’est pas possible de tenir compte des flux de trésorerie futurs, notamment de la vente du bien.
Sauf l’immobilier, qui génère des revenus non seulement par la location ou d’autres utilisations, mais aussi par la revente dans quelques années. Cependant, il a aussi le potentiel de générer une valeur négative, même si cela ne devrait pas arriver avec un investissement bien planifié.
Nous choisissons d’utiliser le relatif plus nuancé du rendement locatif, le taux de rendement interne, pour inclure cette information et déterminer la rentabilité mondiale d’un investissement local.