Si l’agent immobilier et le mandataire ont tous deux pour mission de mettre en relation un acheteur et un vendeur, ces deux fonctions sont juridiquement distinctes à bien des égards. Hiérarchie professionnelle, missions accomplies, etc. Les principales distinctions entre les deux domaines de travail.
En tant qu’agent immobilier, vous travaillez dans un secteur hautement réglementé
Faire confiance à un agent immobilier pour la vente de sa maison, c’est faire confiance à un professionnel qualifié dont le travail est fortement réglementé par la loi. Un agent immobilier peut travailler seul ou avec d’autres personnes, comme des salariés ou des agents commerciaux indépendants. L’activité et les conditions d’obtention de la carte professionnelle (Carte T), nécessaire pour exercer la profession d’agent immobilier, sont réglementées par la loi Hoguet du 2 juillet 1970. Cette carte est exigée tant pour les agents libres que pour ceux qui travaillent au sein d’un réseau plus important. Il faut être titulaire d’un baccalauréat en immobilier ou d’un baccalauréat et de trois années supplémentaires d’études en commerce, économie ou droit pour accéder à ce poste. En l’absence de ces titres, dix ans d’expérience professionnelle auprès d’un agent immobilier suffisent à justifier l’octroi du droit de posséder la carte. Cette durée est réduite à 3 ans si l’agent est titulaire d’un baccalauréat ou moins, et à 4 ans seulement s’il possède un titre professionnel. Pour exercer, l’agent immobilier doit avoir souscrit une assurance responsabilité professionnelle et disposer d’une garantie financière d’une banque ou d’un autre établissement financier.
Un mandataire est un spécialiste qui est généralement lié à un réseau d’agences
Le mandataire, contrairement à l’agent immobilier, est un agent d’affaires qui ne possède pas de licence. Cependant, il est contractuellement obligé de travailler soit avec un seul courtier immobilier qui possède une licence immobilière valide (Carte T), soit avec un groupe de tels courtiers. Il doit s’inscrire au RSAC (registre spécial des agents commerciaux) pour pouvoir exercer légalement son activité. Le mandataire ne dispose pas d’une vitrine et d’un étalage. Il peut exercer son activité dans un bureau d’agence, depuis son propre bureau ou depuis son domicile. Le mandataire agit comme un intermédiaire entre le vendeur et l’acheteur, à l’instar d’un agent immobilier. Il peut par exemple organiser des visites, signer des documents, négocier et vendre une maison, mais toujours sous le nom de l’agent immobilier sur lequel il s’appuie. La structure des commissions du mandataire immobilier est souvent décrite dans le contrat entre le mandataire et l’agence ou le réseau immobilier. Ces commissions sont calculées comme une part des honoraires perçus par l’agence ou le réseau sur lequel le mandaté s’appuie.
Quel mandat de vente faut-il utiliser lorsqu’on cherche à vendre un bien ?
Lorsqu’un vendeur engage un agent immobilier ou un mandataire pour vendre son bien, ce dernier est lié par un contrat appelé « mandat de vente« . Ce contrat autorise l’agent à agir pour le compte du vendeur. Il existe trois types de mandats distincts :
- Mandat simple
- Le mandat partiellement exclusif
- Mandat exclusif
Avoir plusieurs syndics immobiliers ou mandataires est possible avec un mandat simple. Le vendeur peut également rechercher un acheteur privé en parallèle du respect de ce mandat. Dans un mandat semi-exclusif, seuls l’agent immobilier mandaté et le vendeur peuvent rechercher activement un acheteur. Il n’y a pas d’autre expert qualifié qui peut aider dans cette démarche. Enfin, dans le cas d’un mandat exclusif, seul le professionnel mandaté est autorisé à rechercher un acheteur en votre nom pendant la durée du contrat. Dans ce cas, le vendeur n’a d’autre choix que de recourir aux services d’un tiers puisqu’il ne peut pas commercialiser lui-même son bien. En général, la durée d’un contrat est de trois mois, et il est possible de la raccourcir en en remboursant une partie chaque mois. La durée maximale doit être précisée dans le contrat ; dans la plupart des cas, elle est d’un an.